近日，万科A（000002.SZ）对外发布2026年半年度报告。报告期内 ，公司实现营业收入701.7亿元 。尽管行业调整周期中利润端承压 ，但公司经营层面释放出众多积极信号：上半年经营活动现金流净额转正达4.95亿元，同比提升116.28%,一定程度显示销售回款、项目周转及债务覆盖能力提升 。开发业务守住交付基本盘 ，上半年完成2.3万套房屋交付。同时公司持续推进存量盘活 ，新增和优化产能155.8亿元，启动城市聚焦战略推动资源向核心城市集聚 。此外 ，公司经营服务板块韧性凸显 ，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6% 。不仅如此债券风险化解亦取得实质进展 ，已有10只公开债券通过部分兑付 、配套展期完成风险缓释 ，且大股东深铁集团也持续给予股东借款支持。
有市场人士分析指出，当前在风险逐步缓解的同时，万科正持续打磨产品力 、夯实多元经营底盘 ，借助数字化技术改造业务流程 ，统筹化解存量风险与培育长期发展动能，为穿越行业周期筑牢根基 。
开发业务坚守基本盘
“交付+盘活”夯实发展根基
房地产开发依旧是万科营收的基本盘 ，报告期内公司房地产开发及相关资产经营业务营收487.0亿元 ，占总营收比重69.4%，实现销售面积293万平方米、销售金额358亿元 。面对行业调整 ，万科以“保交付 ”筑牢品牌底线 ，以“促去化 ”加速资金回笼，以“优结构”重塑资源布局。
交付端 ，上半年万科共交付88个项目 、2.3万套房屋 ，集中交付期整体收房率接近九成 。通过“城市兴交付 ”行动，公司在场景 、服务、体验 、品质等维度建立标准 ，推进21个种子项目落地 ，将交付从单纯的房屋移交升级为品质服务输出，持续巩固“好房子 ”的市场口碑 。产品端，公司发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》 ，涵盖安心安全 、舒适宜居、绿色低碳等7大模块405个技术子项 ，并围绕“拾系”“映象系 ”等成熟产品系持续迭代，其中徐州檐屿溪等项目凭借差异化场景创新 ，实现首开去化率超80% ，而新盘整体首开去化率达60%。
销售与去化端，万科实施项目分类管控 ，对首开及重点持销项目提级管理。上半年公司新媒体营销矩阵获客成交金额近60亿元 ，销售占比超16%；年初现房实现销售62.4亿元，商办类资产销售50.1亿元 ，难点资源去化取得突破 。
此外 ，在投资端，万科坚持存量资源盘活为主导的策略 ，通过土地盘活等方式累计获取新项目8个 ，权益地价约27.1亿元，主要分布在上海 、成都 、郑州、青岛等核心城市 。值得注意的是，公司启动城市聚焦策略 ，对覆盖城市分类制定发展策略 ，逐步推动资源向高潜力核心城市集中，在建项目总计容建筑面积约2472.0万平方米 ，为后续优质货值释放奠定基础。
经营服务业务逆势增长
当开发业务处于周期性低谷 ，万科的经营服务业务正成为对冲波动、积蓄长期价值的关键力量 。上半年，公司物业服务 、商业运营 、物流仓储及长租公寓等多元业态协同发力 ，持续释放经营活力 。
物业服务板块 ，万物云上半年实现营业收入191.9亿元，住宅底盘稳步扩张 ，新签约住宅项目207个 ，年化饱和收入8.4亿元，中标率提升至85%。截至报告期末 ，万物云“蝶城 ”底盘增长至708个 。值得一提的是 ，万物云依托自研平台规模化部署AI智能体，上半年运行超3495个智能体，消耗2320亿元 ，行政开支同比下降0.4亿元 。此外 ，公司“灵石”边缘服务器已交付472台，明确“不动产AI大脑 ”定位 ，科技赋能正重塑物业行业的成本曲线与服务效率。
商业开发与运营方面 ，上半年万科实现营业收入40.5亿元，客流同店同比增长5.1% ，销售额同店同比增长5.3% 。截至期末 ，公司累计开业179个商业项目，建筑面积1081万平方米 ，数字化会员数量超4880万 。此外 ，存量资产调改成为亮点：南京江北印象汇焕新后上半年销售额同比增长30%，客流同比增长46%；上海南翔印象城MEGA、松江印象城通过品牌矩阵升级 ，销售额分别同比提升13%和18% ，验证了存量商业“轻量化调改 ”的运营价值。
物流仓储板块方面，万纬物流上半年实现收入21.9亿元，其中冷链收入13.1亿元 ，同比增长23.6% 。截至报告期末 ，万纬物流累计开业项目149个，可租赁面积1053万平方米 ，高标库稳定期出租率89% ，冷库稳定期库容使用率79%，均稳中有升 。报告期内服务收入同比增长29%。此外 ，万纬物流绿色建筑认证面积累计超900万平方米 ，持续践行低碳运营。
租赁住宅领域，泊寓上半年实现收入14.64亿元 ，期末出租率94.3% ，同比提升1.0个百分点，租户满意度达96.5% 。截至报告期末 ，泊寓累计运营管理长租公寓22万间 ，已开业17.4万间，服务企业客户超7900家 。而通过与上海 、合肥等地国资国企合作，泊寓持续助力盘活国有存量住房资产 ，专业化运营能力获得市场喜欢 。
科技赋能提质增效
在巩固多元业务基本盘的同时 ，数字化与AI技术已渗透万科开发 、物业、长租 、物流等各个业务板块，成为降本增效 、优化运营的重要抓手 。上半年 ，公司在可比口径下实现过去8个季度费用连续下降 ，管理费用同比下降13%，降本增效成效显著 。
科技赋能不仅提升运营效率 ，更成为公司探索创新业务模式的重要底座。报告期内 ，“万翼图云”累计管理图纸超207万张，“万科AI智工”在建项目覆盖率达97% ，有效降低施工现场安全风险 ，而万物云“灵石 ”系统已在20个核心城市打造40多个标杆项目，形成能碳智管、能源智控等核心能力 。此外 ，公司物流业务的“北极燕鸥 ”机器人作为全球首个实现地铁无人配送的商业案例 ，已在深圳地铁8条线常态化运行，同时商业与酒店业务也在部分项目落地清洁 、配送机器人试点 。
近日，多部门密集出台楼市新政 ，从降低购房成本 、优化住房信贷、激活市场交易等多维度释放政策红利 ，为行业修复创造了有利外部环境。依托开发基本盘 、经营服务多元业务的协同布局优势，叠加风险化解的阶段性成果 ，万科有望把握当前政策催化带来的市场机遇 ，盘活与巩固经营底盘，持续探寻长期成长价值 。
（文章来源：证券市场周刊）
